乌鲁木齐老旧小区改造会刺激老破小价格上涨吗？那是否对新房的销售有抑制？

今年乌鲁木齐计划改造351个老旧小区，涉及1053栋楼、48426户居民进一步改善居民居住环境和生活环境。

1月15日，在乌鲁木齐市奇台路的农机公司小区内，5栋老旧居民楼被粉刷一新。记者秦鹏摄

据了解，今年的乌鲁木齐市政府工作报告，在加快推进老城区改造方面提出，要积极开展城市更新行动。

1月18日，记者从乌鲁木齐市老城区（棚户区）改造提升工程办公室了解到，今年乌鲁木齐计划改造351个老旧小区，房屋建筑面积372.9万平方米。主要是改造小区内水电气路暖、绿化、照明等居民基本生活需要的基础设施。

有条件的老旧小区将加装电梯、完善无障碍通道等改善型生活需求的公共服务设施，积极发展养老、托幼、助餐、便民市场等公共服务设施。同步改造与小区直接相关的道路和市政配套等基础设施项目。

乌鲁木齐老旧小区改造主要分为基础类（满足水电气路暖及垃圾分类等居民基本生活需要）、完善类（满足加装电梯、完善消防通道、绿化设施、文化体育设施、停车库建设等改善型生活需求和生活便利性需要）、提升类（满足丰富居民社会服务供给和提升生活品质，发展养老、托幼、助餐、便民市场等服务设施），三大类有序合理推进。

老旧小区改造以2000年底前建成的老旧住宅区为主。从2019年起，乌鲁木齐正式启动老旧小区改造工作，通过补短板、强化基础设施；坚持问需于民、问计于民；建立长效管理机制，打造共建共治共享的社区治理格局；鼓励社会力量参与改造等措施不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。目前已累计改造了283个老旧小区。

笔者言：

本轮老旧小区改造以2000年底前建成的老旧住宅区为主。老旧小区里什么最多？老人最多。很多一辈子在疆工作及做出贡献的居民，在这里安度晚年，他们很多人是当之无愧的城市脊梁。老旧小区已经成为养老的重要组成，是社区养老、居家养老的载体。因此，老旧小区改造，不仅要有面子更需要有里子，要好看，但更要好住。善待和关心这些老人，不断优化城市文明，提供良好的营商环境，后来的青壮年才有定力好好在疆工作和贡献。

在2017年的乌鲁木齐棚改时期，住在老旧小区的业主们，尤其是房龄在20年乃至30年以上的业主们一致盼着拆迁，希望能拿到近百万的补偿款或者换一套带有电梯的新房子，改善养老生活。    

但是，这样的念头已不可及。现状是，前些年大拆大建式的棚户区改造（简称棚改），已经被老旧小区改造出新（简称旧改）所取代。

据统计，截至2018年年底，乌鲁木齐累计实施改造35万余户(两年累计征收287053户，现有房屋功能完善64240户)。集中连片的老城规划范围173平方公里，占中心城区建成区的43%，投入1593亿元。此次改造共计完成投资723.21亿元，改造工程与市政配套基础设施工程相结合，改造涉及94条道路，总长83.34公里，真正让市民得到了实惠。

2019年，乌鲁木齐计划实施现有房屋功能完善2.7万户，继续循序渐进地修复城市环境、完善城市功能，提升老城区整体品质与发展活力，促进老城区健康可持续发展，让市民生活得更方便，更舒适、更美好，让老城区老而不衰，魅力常在。除了延续往年的项目外，初次将老旧小区房屋的功能完善列入其中。

老旧小区的二手房交易市场，能否有合理的涨价？

大拆大建的棚改停止了，那么老旧小区改造，是否能让老破小或老破大的房子价格合理上涨？这是许多家住老旧小区的业主们普遍关心的问题。2020年的二手房交易市场，卖家明显多于买家，出现了少部分降价幅度较大的现象，当然也有了低价买入的购房者。

楼市的涨跌，和基本面、情绪面、资金面有关。目前长期看基本面，依旧遵循全国的政策代际不断偏好；但情绪面确实不佳，有待逐步恢复；资金面则逊于2019年。考虑到乌鲁木齐不存在炒房市场，基本都是居住属性，几乎不用过多考虑投资属性。

笔者认为，老旧小区的改造，不会造成老旧小区的房价的大幅度上涨，但考虑到老旧小区的所处的地理位置大多处于成熟区域，且改造出新后会大幅度提升小区居民生活的幸福感，小幅度的合理上涨可能性是存在的，毕竟小区业主也承担了一定的改造现金支出，况且乌鲁木齐老旧小区的价格一直处于低位。

这里着重提一下老旧小区中的教育地产，这类房因为有优秀学区加持，老旧改造对教育地产的提振效应更加明显；为了孩子优质教育的中年父母，购入改造后的教育地产，不仅解决了孩子的教育问题，也一定程度上不会让他们的生活居住品质有太多的下降。目前，乌鲁木齐学区类二手房的交易一直处于活跃的状态，想必老旧小区改造项目会进一步提振这类房的成交活跃度。

老旧小区改造需要关注的一些问题，这是笔者最为关注的。

1、 避免几套模板打天下 

伴随着头部地产加入乌鲁木齐新房的建设，这些年的新建小区主打改善型，对居住的体验不断偏好，各有特色；但老旧小区建设年代久远，最初主要以解决居住为主要目的进行建设，每个老旧小区也有不同的特点及缺点。所以，改造项目要避免“短平快”及“模板化”的工程思维，别总拿几套模板“临摹”。前些年的城市靓化项目，诸多小区外立面过于相似，很容易视觉疲劳。每个小区的改造都应该拿出做新项目的态度。

2、住的舒服才是真

老旧小区的住户，主要以老人为主体。如何让老人住的舒服和便捷，需要针对不同小区的既有不足进行完善。以供暖为例，近些年，不少老旧小区住户反映较多的就是冬季里房屋温度不够高。虽然每次住户反映问题后，供暖单位也是会及时前往业主家进行测温，但考虑到老人需求的不仅仅是“达到标准供暖温度”就足够，老人对温度更敏感，需要一定程度上高于“标准温度”。有温度感的老旧小区改造，就是需要攻坚的问题之一。关于电梯安装和管网改造就不提了，因为是本轮的重点硬指标，只希望供应商和施工队本着认真的态度。

3、需求和老问题调研应详实

可以采用纸质表格和便捷的腾讯问卷结合， 完成征集工作。建议在征集的同时，可以多做一下乌鲁木齐老旧小区现状调研及改造后业主感观调研的数据分析，这有助于在改造过程中不断总结和优化解决路径，做好新项目。

4、老旧小区的良性物业管理

前几年，乌鲁木齐开展了对缺少物业的老旧小区配备物业的工作，让诸多老旧小区得到了服务的提升。但考虑到老旧小区的改造后，加装了电梯，增加了更多的生活基础设施，这就相应会增加物业的服务内容和劳力付出，物业费的上涨在所难免。老旧小区的人员构成多以老年、低收入人群为主，大部分人过惯了省吃俭用、修修补补的日子，物业费的涨价需要合理，还得做好业主们的思想工作。改造后的老旧小区，需要依靠良好的物业管理，才能持久保证居住体验。 

改造后的老旧小区入市，是否会对新房市场有影响？

目前，老旧小区改造项目的定位是：老旧小区改造的举措提升着城市的面貌和形象，有效弥补了城市文明短板问题，提升了居民幸福感，同时也改善着生活环境。

老旧小区改造提升后，居住的舒适度肯定是明显提升的，想必老人们的生活幸福感那是杠杠的。手握老旧小区的业主们，肯定会存在一些认为更好在二手市场上流转的观念，市中心的位置、较低的价格和提升后的居住体验感都是优势。但也要考虑到20年以上的老旧小区，如果不是热点学区，就存在难以向银行贷款的尴尬处境，只能采取全款付清，这对年轻的刚需群体难度挺大；还要考虑到，年轻人更喜欢买新房，他们对小区邻居们的属性标签及小区规划理念及房屋格局比较挑剔。

笔者认为，老旧小区的二手房交易会变得活跃，但新房的销售也不会受到抑制。更多属性的房屋类型增加，丰富了购房者的选择，一定程度能缩短购房者的犹豫期。为什么这么认为呢？以商品销售为例，多数人的观念是给予消费者更少的选择，这样才容易促成交易，但实际情况是消费者更希望买到称心如意的商品，因为在物质极大丰富的时代，没人愿意买将就和多余的商品。房子作为人们一生中较大的资金支出，更是谨慎，丰富的选择才有益。